文：任泽平团队
导读
当前楼市小阳春来了，呈分化式复苏。从结构上看：二手房市场好于新房、一二线城市好于三四线城市、改善型需求强于刚需。
近日，财政部原部长发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》提到：“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。”
我们认为，土地财政向房地产税转型是大势所趋，但当前首要任务是恢复经济，主要五大判断：
第一、房地产税试点的主要原因：地方财政吃紧，房地产大开发时代落幕，进入存量房时代，需要筹集新的财源，一些城市房地产市场萧条、土地大面积流拍、中小企业经营困难等对地方财政冲击较大；落实“房住不炒”，调控房价，“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”。
第二、试点地区：应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市；预计北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、厦门等热点城市逐步纳入房地产税试点的可能性较大。
第三、征收方案：在国务院确定的基本原则下，各地因城施策；考虑到这次是先试点、后立法，为快速推动，可能会采取相对简单的方案，即按照家庭人数确定抵扣面积和金额后、按照平均税率进行征收，因此方案不会太复杂，以保障快速启动，后续逐步完善。建议征收存量环节的税费，降低交易环节的税费，不要过度增加老百姓的负担。
第四、试点需循序渐进，设定一定的抵扣面积，对于低收入、刚需等家庭需减轻或免除其税收负担，所以扣除抵扣面积以后，对大部分刚需家庭影响不大，但对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。
对房地产市场，短期有影响，长期影响不大。虽然没有最好的时机，但是房地产市场刚经历20年来最冷的寒冬，近期出现回暖迹象，试点方案出手不宜太重。
长期取决于供求，对人口流出、商品房过剩的地区，雪上加霜；对人口流入、商品房供不应求的地区，虽然短期有冲击，但可能会通过房价或租金进行转嫁。
随着我国置业人群及人口总量依次见顶回落、住房存量基本平衡，房地产市场进入“结构分化”期，不同区域楼市表现也不尽相同。根据我们的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，人口净流入、库存去化快的城市具备潜力，而无突出优势产业、人口流出、库存高企的城市将面临较大的去化压力。