作者 | 郭一非
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
3月31日，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，目前对市场行情存在分歧，一种说法是狂飙，一种是倒春寒阶段，大家站在不同的市场，不同的参照系，但从万科来说，结论与过去半年的观点相似，市场仍然处在温和恢复的阶段。
郁亮举例称，2023年2月销售与1月相比确实有明显的回升，原因包括四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求积压到2月集中释放；二是今年春节较早，大家都回家过年了，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，市场信心有所回升；四是房价有所下降，对于自住需求而言性价比提高，成为一个较合理的入市点。
不过，郁亮表示，如果从1-2月整体来看，一二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月第二周以来，看房人数有所下降，虽然3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此市场也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。
在财报致股东信中，万科表示，2023年以来，商品房销售有所回暖，但还谈不上守得云开见月明，也不会是旧周期循环的又一次重演，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、 经营、服务并重是唯一选择，买到地、盖出房子就能赚钱的局面已经一去不返。
关于小阳春行情走向，业内存在分歧。克而瑞地产研究统计，2023年1-2月行业TOP100房企累计实现销售操盘金额8219亿元，同比降幅较1月收窄至-11.3%，较2020年同期基本持平。
作者近期调研发现，除北上广一线城市外，杭州、成都、苏州、南京等少数强二线的行情也相对较好，除此之外，从3月开始，更多城市楼市热度开始降温，由于网签数据的延后性，可能难以实时反映市场的动态变化。此外，多地库存周期已超过警戒线。北京、广州等10座城市二手房挂牌量已超过10万套。这其中，成都、重庆、苏州、天津四城更是突破15万套。
对于后市走向，克而瑞地产研究预计，一季度市场表现为止跌回升，但目前行业信心仍处在历史相对低位，今年二三季度房企销售能否延续企稳修复的预期，还取决于居民需求和购买力的恢复情况、以及企业的供应规模。
近期，北京、杭州、成都等热点城市的土地市场争夺日益激烈。
对于万科自身未来投资规划，在业绩会上，万科联席总裁张海也提到，当前市场分化和复苏回暖是并存的，不同市场的复苏程度也不一样，所以投资研究更关注城市的宏观指标。今年以来投资的情况聚焦在核心城市，获取几率不大，所以我们最近在研究差异化的投资策略，找到一些合适的项目。