一、长租公寓行业概述
“长租公寓”，又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。
随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。但目前我国城镇套户比提升至1.1，不少闲置的存量房因房龄偏高、品质不足等问题，与青年人高品质租住需求之间仍存在结构性错配。发展专业化长租机构，存量房由专业长租机构运营，承担起实现房屋全周期管理的重要角色，推动市场高质量发展成为已经题中之义。
单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增多，这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，单身公寓面积小、总价位低，交通较为便利，而且由开发商统一装修，对上班族来说非常方便。
二、长租公寓行业发展现状分析
中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验，已经追赶世界水平，进入健康发展新阶段。增益租模式将业主从单纯委托出租，转向了合作共赢的伙伴关系，收益价值也从“即时价值”转向“长远价值”。“无空置期”使业主免受传统出租市场出租周期不稳定、房屋空置难出租的影响。“收益有保底、年度有分成”让在业主与自如的合作周期内，无论市场如何变动，每月都将收到至少80%的保底收益。对于出租期间的管理服务，增益租的模式也让业主感受“生活服务的省心”。
随着一系列政策的出台，长租市场逐渐回暖并步入健康发展轨道。长租机构应具备产品化改造、专业出租、装修交付、租期服务、专业团队塑造等5方面能力，以实现对全品类房屋的全周期管理。对上海自如而言，通过高水平的租房产品和“增益租”业主托管新模式，将积极推动行业转型和全新产品落地。
发展租房市场面临的最底层问题是租金收益率低，难以获得长期性的资金支持，因此未来租房市场发展需破解融资短板，拓展长期融资渠道。同时，租房市场机构占比低且以轻资产和分散式形式为主、租购不同权导致租房需求短期化和重买轻租等也是未来应逐步解决的问题。如何打通租购两个市场、实现租购协同发展，探索以租换购、政府收购库存商品住房作为保障性租赁住房等模式，是未来租房市场研究的一个重要命题。