吸收此前数次炒楼崩盘教训，中国香港近年来持续对房地产市场采取以稳为主的“逆周期”策略。亦通过“压力测试”等手段确保业主的还款能力
进入2023年后，随着与内地恢复通关，以及美国加息的影响逐渐被吸收，中国香港楼市如出现“小阳春”，二季度楼价有希望回稳。《财经》记者 焦建/摄
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编辑｜苏琦
受疫情及加息双重夹击等因素影响，中国香港特区房地产价格持续下降，正带来一系列的“蝴蝶效应”。
按照1月31日中国香港特区金融管理局（下称“金管局”）公布的最新数据显示：2022年四季度，当地负资产住宅按揭贷款宗数按季激增近22倍至12164宗，创下近18年来最高纪录；相关案例涉及的金额亦由30.06亿元（港元，下同）按季增加21倍至662.52亿元，是自2003年四季度以来最多的数字。其中属于无抵押部分的金额亦由2022年三季度的5900万元，激增近42倍至2022年四季度的25.2亿元。
所谓“负资产”，在当地大众语境中指购房者所欠银行贷款总额超出抵押房屋的最新市值，即“资不抵债”。按照当地一般规律，在房价高涨时入市、贷款比率较高的房屋，在房价下跌时较易成为负资产。
相关话题之所以引发关注，是因相关案例总数短期内从533宗激增至12164宗。这一数字虽仍比不上“非典疫情”期间的超过10万宗，但已超过2008年全球金融波动时的1.1万宗。
一系列相关数字的激增与当地房地产市场的短期不振直接相关。按照香港特区政府差饷物业估价署的私人住宅售价指数显示：2022年12月，当地私人住宅售价指数报332.5，已连跌7个月。而按照2022年全年计算，当地私人住宅售价指数则急挫15.6%，跌幅是自1998年以来的最高值。
“由于住宅楼价2022年首三季下跌8.5%后，四季再挫7.7%，而高成数贷款按揭为负资产的主要构成，当中按保占比较高。”金管局副总裁阮国恒在回应负资产数字激增时解析称。
按保即按揭保险。根据香港金管局发布的指引：按揭保险计划为银行提供按揭保险，使银行可以提供高成数的按揭贷款而毋须承担额外的风险。相关计划下，只要申请个案符合相关条件（例如楼价上限及贷款额上限等），银行可提供最高达八成按揭贷款。换言之，置业人士的首期负担可以低至物业价格的20%，可减轻置业人士的首期负担。
2019年及2022年，中国香港为协助市民购房，曾推出两次放宽按揭保险计划（九成按揭适用的楼价上限由原来400万放宽至800万，以及将九成按揭适用的楼价上限放宽至1000万），让市民更容易借到九成按揭贷款“上车”。自此，按保高成数按揭贷款新批宗数由1万多、2万宗，推高到逾4万至5万多宗。