作者 | 边疆塞外
太阳底下没有新鲜事，历史永远在重演。
1985年9月22日，美国财政部长詹姆斯·贝克尔与德国、法国、英国、日本的财政部长在纽约广场饭店秘密举行了会议，五国财政部长决定同意美元贬值，共同签定了所谓的《广场协议》。
此后，日元大幅升值，吸引海外资本蜂拥流入日本。短短4年时间，日本股市、楼市整整翻了2倍多。到了1990年，尤其是楼市进入十分狂热的地步，日本全国地价总市值相当于全美地价的4倍，一个东京都顶一个美国。
后来，美联储精准大幅加息之下，国际资本热钱从日本大幅撤退，股楼双泡沫轰然破裂。到了1990年10月，日本股指从将近4万点瀑布式下探至2万点，股市总市值蒸发了270万亿日元。楼市在1991年见顶，然后用了短短三个月时间，房价就跌去了70%。期间，日本债券市场、汇率市场同样出现大暴跌。
风险资产大破灭，居民财富被洗劫，消费从此萎靡不振，经济开启大萧条模式。1990-2000年，日本经济平均增长率下滑至1.4%左右，2001-2010年，更是进一步下滑至1%以下，GDP总量维持为5万亿美元左右。2010年，中国经济总量超过日本，位居全球第二，如今日本仅为中国的三分之一了。
有人这样总结日本这段黑暗历史：二战后日本的又一次战败。继日本之后，泰国、新加坡、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家均遭遇过日本一样的惨痛经历。
历史永远不会简单重演，年轮这一次来到了越南。
01
楼市红灯闪烁
2008年次贷危机之后，欧美为了避免产业供应链太过集中的风险，选中了靠中国并不远的越南进行了战略布局缓冲。越南也顺势出台了众多发展外贸的有吸引力的政策，经济也实现了腾飞，梦回1987-1995年泰国一样的甜蜜时光。
不过，越南始终没有逃脱为外资打工的命运。过去10年，越南依靠生产低附加值的产品，辛辛苦苦多积攒了800亿美元，到2021年末外汇储备累计为1100亿美元（后支撑汇市，目前掉到800多亿）。但外债规模从2010年的400亿美元飙升至2021年的1400亿美元，增幅高达250%。
2020年新冠疫情爆发，美联储、欧央行分别释放了基础货币5万亿美元、5万亿欧元。叠加货币乘数，数十万亿美元的海量资金涌向全球。而越南成为外资的主要登陆地之一。
泛滥的美元进入越南，催生了资产价格的疯狂大涨。截止2022年4月，越南第一大城市胡志明市的房价站上近10年来高位，全市场楼盘均价高达3300美元/平，约合人民币2.2万元/平，相较于2021年同期大涨27%。首都河内的住宅均价也同比大涨20%以上。