2022年是房地产市场深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，部分购房需求延迟释放；同时，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。不过，从2022年年初开始各地支持房地产的利好政策轮番出台。中央层面则重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。在中央重申房地产支柱产业背景下，2023年楼市发展变局备受关注。澎湃新闻特推出楼市展望系列，研判新一年房地产市场走势。
近期，澎湃新闻专访上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授陈杰，就2023年房地产市场趋势、房价及入市机会等话题进行深入分析与展望。
陈杰认为，2022年全国房地产市场大跌，有很多特殊原因，包括很多过度恐慌。在从根本上消除购房者对购买到烂尾楼的担忧后，结合合理的鼓励住房消费政策，加上疫情防控政策的调整和宏观经济的恢复，今年市场实现止跌是确定的，并还有很大希望取得反弹。但可能要3月之后，在第一季度经济有好的报表，宏观经济复苏和收入恢复增长的预期得到强化之后，购房者的信心才会涌现上来。
在陈杰看来，恢复居民购房信心，要从多方面入手。比如从体制机制上消除买到烂尾楼劣质房的风险，增强民众购房的安全感。其提出，一方面，鼓励现房销售，让预售逐步退出。有条件的地方应该探索，新房只有交付后才可作为抵押品发放贷款，限制乃至禁止银行向期房发放按揭贷款，努力防范烂尾断供潮再次出现，防止楼市风险传导为金融风险、社会稳定风险。另一方面，可大力发挥保险制度风险转移分散的功能，提振购房者、银行等主体参与市场的信心。比如，建立购房保险制度。居民购买新房后出现烂尾由保险公司先行垫付给予全额或95%赔付，购房者将烂尾楼产权转移给保险公司，由保险公司向开发商追索。
同时，对于房地产宽松政策密集出台，政策效应叠加后的影响，陈杰提到，一线城市和部分新二线城市还是需要防范像2009年“四万亿”之后的救市和2016年去库存政策带来热钱流入引发暴涨的风险。相关地方政府要做好两手准备，守住“房住不炒”的基本原则，鼓励住房消费的政策要制定有效期和留有调整余地，利用大数据技术，密切注意市场走势，加强对挪用经营贷、消费贷等资金违规购房的穿透式监管。
在政策制定上，陈杰认为，目前要保持定力，不要被去年的大跌弄得恐慌，着急出各种政策，留下更大的风险隐患。更重要的是，要调整好心态，正视中国房地产大开发的时代已经过去，不会重来。就如人总是要从青春期走入成熟期，成熟期就要有成熟期的心态。房地产业从开发时代进入存量时代，还有精彩的下半场，在租房产业、老旧小区改造、智慧社区、物业服务等领域还有很多投资机会和通过服务创造财富与就业的机会。