自2019年8月贷款市场报价利率（LPR）改革以来，新发放个人住房贷款平均利率，总体高于新发放企业贷款平均利率。这一相对关系似乎正迎来逆转——央行日前披露，3月新发放个人住房贷款利率为3.71%，低于3.75%的新发放企业贷款加权平均利率。
“3.71%”，不仅创下了这项数据有记录以来的新低，也意味着新发放房贷利率与企业贷款利率暂时结束定价“倒挂”，房贷利率重回企业贷款利率下方。
近年来，我国贷款利率步入下行通道。上海证券报记者梳理货币政策执行报告发现，LPR改革后，新发放房贷利率、新发放企业贷款利率均明显下行。
从下行速度看，新发放房贷利率累计下行幅度更大；从下行特点看，2021年新发放房贷利率和企业贷款利率都曾出现阶段性上扬，前者一度上行近30个基点，后者仅短期小幅上行1到2个基点。其他时期，两类贷款利率总体持续降低。
去年以来，房地产信贷政策迎来一系列调整优化，加上5年期以上LPR下调幅度更大，因此新发放房贷利率下降步伐更快。尤其是从去年12月到今年3月，新发放房贷利率快速下行26个基点，终结了一段时期以来房贷利率高于企业贷款利率的状况。
“LPR改革以来，企业贷款加权平均利率始终低于个人住房贷款加权平均利率。3月企业贷款加权平均利率高于个人住房贷款加权平均利率，主要是因为房地产市场运行疲弱，政策持续发力降低购房成本，以提升居民购房意愿。”中国银行(4.680, 0.02, 0.43%)研究院研究员梁斯表示。
拉长时间维度看，早年房贷利率曾长期低于企业贷款利率。如今两类贷款利率的高低关系发生变化，既反映出贷款风险定价、资本成本计量等底层逻辑，也符合当前提振房地产市场需求、促进房地产市场平稳健康发展的现实需要。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示，多年前，企业贷款利率曾远高于房贷利率。因为收益率偏低，早期银行开展个人住房贷款业务的积极性并不高。后来考虑到个人住房贷款风险权重低、资本占用少，银行才逐渐开展这项业务。近年来，随着市场利率下行，特别是企业贷款利率持续快速下行，个人住房贷款业务的收益优势逐渐凸显。
房贷利率低于企业贷款利率，符合风险定价和资本计量规律。曾刚分析，尽管期限更长，但个人住房贷款不良率总体低于其他贷款，同时有房产作为抵押，风险更低，而且在资本监管规则中，房贷的风险权重也低于企业贷款，具有资本节约效应。
以房贷余额较高的工商银行、建设银行为例，去年末，两家银行的个人住房贷款不良率分别为0.44%、0.42%，远低于1.36%、1.37%的全行整体不良率。
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