冰川思想库研究员丨关不羽
2023年，房地产重回“支柱产业”行列，又打开了想象的空间。
“乐观派”的理由是三大利好：政策放宽、经济复苏和货币宽松。尤其是货币宽松的预期如此强烈，以至于有人预言超一线的房价今年还能涨个二到三成，“每平30万可期”。
真让人感叹“今夕何夕，见此良人”。
01
滞胀是新风险
“一直放水一直涨”的错觉，还在经济高速增长期的旧梦中。要是印钞就能高楼平地起，那全世界到处都是“宇宙中心”了。
高通胀、高增长、高房价的“三高”已经是老黄历了，目前主要风险不是通胀，而是滞胀。
1月17日，在国务院新闻办举行的2022年国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局局长康义称：
当前国际环境仍然在复杂演变，世界经济增长动能在趋缓，全球贸易形势不容乐观，世界经济可能面临滞胀局面。
全球同此寒凉，谁能独善其身？所谓滞胀，即停滞性通胀。货币发行量增长，但是各项经济指标停滞。
货币好比是液压泵里的油，泵的动力不足，加了很多油。一开始效果不错，动力上来了。可是加了几回后，发现加油也没动力了。一种可能是油加多了，漏掉了。
还有一种可能是这个泵本来就有毛病，靠加油能掩盖住了，拖到毛病越来越大，再加油也不行了。
图/图虫创意
长期通胀导致滞胀的原理也类似。货币注水积累了大量无效资产，就是油漏掉了。
靠货币注水拉动经济增长，是给结构性问题开出了流动性的药方，拖延了经济结构性问题的解决，无效资产的堆积甚至加剧了结构性问题，对应的是泵坏掉了的那种情况。
中国大规模宽松货币政策始于2008年的四万亿大基建，此后的八万亿、十二万亿，货币刺激政策力度逐轮增大，房价随之节节攀升。因此，“放水涨房价”的观念根深蒂固。
然而，世上哪有一直放水一直涨的好事？高通胀高增速下的楼市表现，并不适用于滞胀。
经济滞胀的楼市表现可以参考日本，主要特征是分化。
02
楼市分化后的表现
上世纪90年代初，日本泡沫经济崩溃直接冲击楼市，房价大跌，东京大阪房价“腰斩”，很多中小城市的房价则跌到了脚后跟。