焦点财经讯 1月31日，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城房价报告》。
《报告》提出，央行“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势—房贷利率政策”之间的关系更加密切。截至1月底，全国多地出现房贷利率下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降低房贷利率的操作。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，通过对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有7成城市房价偏弱，总体上具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。
以下为全文：
一、百城房价
1、全国100城：2022年为疫情三年最冷的一年
2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。观察疫情三年房价同比涨幅走势，年初累计房价同比涨幅曲线总体处于持续下行态势，既说明房价走势持续降温，也说明2022年为疫情三年最冷的一年。而具体看2022年的房价走势，其呈现V型走势，说明在2022年上半年房价持续疲软的情况下，一系列购房新政和金融政策持续发力，防范房价失速的风险出现。
图1 100城新建商品住宅年初累计房价同比涨幅
数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院
2、城市分类：三四线城市的房价最疲软
我们拉出2019年以来三类城市年初累计房价同比涨幅数据，从曲线中可以看出城市分类的特征。1）一线城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差异。总体上一线城市的房价涨幅略高。我们调出了北上广深四个城市房屋成交均价数据，可以看出2022年四个城市均价有明显的抬升。这和各地政府放宽预售许可条件、高价项目密集入市等有关。这也说明各地有比较明显的稳房价操作。2）二三线城市的房价总体上偏弱，尤其是三四线城市。其中二线城市受到了烂尾楼事件的冲击，销售数据疲软自然也牵制了房价的走势。而三四线城市的人口导入速度慢，其在疫情三年房价总体处于持续疲软的态势。
图2 100城按一、二、三四线城市分类年初累计房价同比涨幅
数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院
二、城市排名
1、100城房价：至少70个城市房价疲软
基于全国百城住宅成交的历史状况，以及结合各地2022年房地产市场的冷热程度，我们认为，2022年住宅成交均价同比涨幅若不超过5%，基本上可以属于“房价疲软”的态势。这一点和央行提及的“过去三个月房价指数环同比均为负”的评判标准并不矛盾。