中国工业地产行业发展前景与未来方向

国家发展改革委等四部门发布关于做好2023年降成本重点工作的通知。其中提出,降低企业用地成本。修改完善《工业项目建设用地控制指标》,推广应用节地技术和节地模式。继续推进工业用地“标准地”出让。落实工业用地配置政策,鼓励采用长期租赁、先租后让、弹性年期供应等方式供应产业用地,切实降低企业前期投入。

中国工业地产行业发展前景与未来方向

物流地产商不得不寻求新的发展路径,而“物流+工业”的创新载体在一定程度上既以工业租户满足税收和政府要求,又通过一定比例的物流租户达成运营指标和回报率,这使得物流产业化正在成为物流地产行业的一个新的发展方向。

除了土地供应方面的难题,物流地产在渡过快速的拓展阶段后,已经正式进入了存量阶段,大量存量老旧物流项目已经面临土地到期,政府要收储或调规发展,当物流地产的存量整合阶段来临,如何把握发展机会是大课题。

因此,对于物流地产而言,需要进行相应的创新,去适应环境与行业的改变。而物流产业化是目前行业探索中最前沿的解决思路,即在工业用地上做物流+工业产品形态,兼容工业与物流功能,以供应链服务的概念运营项目。

ESR或THI这类“物流+工业”模式,可以很好地平衡三方利益。

第一,满足制造业企业的使用需求。高标准仓库和现代化厂房之间物业形态的适配性很高,制造业企业在层高、载重、消防等方面的需求都可以很好地满足,同时,相较于传统高层厂房运输困难的工业厂房项目,垂直盘道和公共平台的设计,有效地解决了企业高层厂房物流运输的难题,实现真正的“上楼”。

第二,满足政府对于产业的需求。ESR、THI这种工业和物流的搭配,也满足了政府对于产业、税收的需求。一般来说,物流行业的综合税负率为8‰左右,而工业企业的综合税负率约为5%,所以如果项目给到工业的一部分体量,可以快速满足政府的税收要求,一般来说“物流+工业”的项目,亩均税收可达30万左右,如果能把所有物流相关服务的税全部迁过来,根据物理空间去算,亩均税收达到4、50万也是没有太大问题的,关键是看工业能做多少的体量。

第三,满足投资人的需求。“物流+工业”项目相对纯工业项目来说,后期更容易退出一些,并且在退出的时候,由于项目载体属于工业地产和物流地产两者之间,可以以物流项目去做退出,在退出的时候估值方面也不会像纯工业一样,没有路径。

(责任编辑:AK007)