韩国房价只涨不跌的神话正在破灭，而韩国特有的租房制度或将加剧房价崩跌。
韩国有两种租房制度，一种和中国类似，支付押金并按月付租金。而另外一种制度是韩国独有的，叫传贳房（jeonse），也叫全租房。
在这种制度下，租客要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%-80%，交了押金后可以“免费住”规定的年数，一般是两年，到期后，房客退房，房东如数归还押金。
去年，首尔一套公寓的押金达到近6.78亿韩元（约合53 万美元），那些没有足够储蓄缴纳押金的租客可以申请特殊的银行贷款。
但在加息周期下，随着利率走高，越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。去年的数据显示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。
这也意味着房东很难从新租户那里获得足够的押金，以将之前的押金还给租赁合同到期的租户，这可能会迫使房东以大幅折扣抛售房产，并助推房价下跌。
媒体援引韩国国民银行房地产分析师Park Won Gap称，“在危机时刻，传世很容易放大风险......对于今年的经济来说，这可能会成为比高利率或潜在衰退更大的风险。”
韩国经济研究所本月在一份报告中称，韩国传贳贷的规模高达1058 万亿韩元，这使得韩国家庭债务总额达到 2925 万亿韩元，在国内生产总值的占比高达157%，是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。
SK证券公司经济学家An Young-jin表示，与其他国家相比，韩国大部分与房地产相关的家庭债务都是按浮动利率收取的，这使得该国的房地产市场对加息更为敏感。
传贳房——韩国独特的租赁制度
韩国独特的租赁制度，让韩国楼市成为炒房客的乐园，让有房的人可以轻易获得更多房子，但一旦资金断裂，威力堪比“火烧连营”。
这种租房制度，咋听之下有点不可思议。但它在韩国还很流行，在韩国房价还在上涨的前几年，首尔大约有一半的租约采用的是这种模式。
说它是租房模式，但本质上，这是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。
这种模式在韩国有几百年的历史，但在上世纪60-90年代期间迅速普及，当时韩国经济迅速发展，但银行体系还不发达，无法给小企业提供融资，于是个体户们通过这种方式来融资。
但既然租客付得起那么高昂的押金，为什么不拿这笔钱去付首付，直接买套房子？
有部分选择租房的韩国人确实有能力买房，但用这笔钱按揭买房，每个月还要交房贷，影响生活和消费水平。对于一些追求生活质量的韩国年轻人来说，他们更倾向于选择传贳房，免费租房，“省下来”的房贷可以用来改善生活。