作者 | 周智宇
房地产这个十万亿级的行业，在向新发展模式前行的路上又迈进了一步。
2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，同日中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称“《指引》”）。由此，不动产私募投资基金试点工作正式启幕。
让不少投资者激动的是，如果按照现有的私募股权涉房基金的规模来看，将会有万亿级的资金进入商品住宅等领域。也是由此，有声音称，这是“私募们准备抄底中国房地产了”。
这种观点显得有些过于简单粗暴。诚然，私募基金在过去房企高歌猛进中发挥过重要作用，是地产“三高”模式的助推剂，然而今时不同往日，私募基金身上挑起的是另一副重担。
在房地产寻找新的发展模式的路上，无论是私募股权基金亦或是房地产类公募REITs都让房企、投资者们找到了一个新的可能。接下来的市场里，靠着对好资产运营，产生持续收益，也会是一些优秀的房企有别于其他人的核心竞争力。
一个靠手艺吃饭的时代，已经到来了。
万亿市场
私募股权基金投资不动产并不是个新鲜事，只是过去几年一直处于严格监管之中。
尤其是在2017年，中基协一纸别名“4号文”的文件出台，私募基金以债权形式投资商品住宅的路子就被切断了，到了2021年，股权形式投资也止步于基金产品备案。私募股权房地产基金也几乎陷入了停滞当中。
过往不动产私募投资基金，主要是投向商业地产以及交通基础设施、物流仓储等领域。根据中基协数据，截至2022年底，基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。相比存续私募股权投资基金10.94万亿元，规模较小。
《指引》则将私募股权房地产基金可投资范围，进一步放宽到了存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房等特定居住用房，以及商业经营用房、基础设施项目等，几乎涵盖目前市场上所有房地产类资产。
也即如此，面向十万亿级的房地产行业，私募股权房地产基金的市场空间确实广阔。少则万亿，多则十万亿。
不过短期来看，其还只是出于发展初期，体量并不会一下就暴涨上去。
从参与者角度来看，目前不动产私募投资基金尚且是试点，采用“试点先行、稳妥推进”的原则，多位业内人士认为，《指引》当中对于管理人的资质要求较高，如果后续按照现有标准推进，能够参与其中的玩家都会是私募行业里的大佬级玩家。