作者 夏磊 国海证券研究所联席所长
一线城市总体韧性强，开年有回暖迹象
从新房市场来看，春节后北京楼市率先升温，这主要和推盘节奏有关。2023年春节后一周，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商品房成交面积同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，以上四城中，北京销售水平超过2022年同期。
二手房市场则延续了开年回暖趋势，尤其是广、深两地的二手房市场反弹明显。2023年1月，北京、上海、广州、深圳四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。
数据显示，春节后一周，北京、上海、广州、深圳二手房成交量同比增速分别为-7%、-7%、43%和44%，带看量同比增速分别为-39%、-29%、-16%和18%，除广州延续回暖趋势外，深圳市场也开始反弹。
二手房的价格显现止跌企稳。1月，贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来的首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。
房贷利率对购房需求有明显影响
虽然近两年来，房地产市场深度调整，但一线城市并未出台实质性放松政策，对楼市影响有限。
2022年下半年，全国供需两端政策持续发力，因城施策力度加大，对刚性和改善性住房需求支持持续加大。一线城市以局部微调放松为主，政策未出现较大尺度优化。
此外，房贷利率变化对市场购房需求有明显影响。据中指院2022年12月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。
2023年1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。2023年1月20日，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%，我们认为北京、上海、深圳、广州四大一线城市不管是LPR报价，还是息率加点，未来利率降低的空间仍然较大。
一线城市供给缺口大
从供给端看，一线城市当前供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定。
2023年，一线城市土地供求规模大幅下降。受市场下行影响，2022年，一线城市四轮集中供地共268宗，同比下降36.2%，但总体流拍率为7%，相较于2021年的22%降幅明显。四次集中供地出让金额达到6375.9亿元，同比降幅为3.3%。