内容提要：
1、房贷成本降低了2成，但从居民购房贷款看，购房需求持续萎缩；
2、从商品房成交量看，数据严重撕裂，存在逻辑矛盾；
3、从房地产投资与去化率看，房企信心并未恢复；
4、从房地产上下游看，还看不到房地产行业回暖的迹象；
5、央行继续降准，能改变房地产基本面吗？
从2021年12月份开始，中国各地就在寻求缓解房地产债务危机，消化房地产庞大库存，刺激房地产需求，推动房地产业复苏回暖带动经济上行的各种办法。
一年多来，在政府加大对资金紧张开发商的支持力度、放宽购房限制、降低房贷成本之后，2023年房地产市场出现了一些企稳的早期迹象，但同时也弥漫着更多继续低迷的情绪。
国家统计局周三（3月15日）公布了房地产数据之后，不同的人对数据的解读也存在较大分歧。有的认为房地产已经回暖，房价将迎来新一波上涨。有的认为房地产仍然处于低迷状态，随着基数越来越低，看似回稳的信号可能掩盖了房地产将长期走弱的残酷真相。
我们不妨不急于做出定义或判断，先从各方面给房地产把把脉吧！
一、房贷成本降低了2成，但从居民购房贷款看，购房需求持续萎缩
应该说，一年多来我们在刺激房地产需求方面下的最大的功夫，便是持续降低房贷利率，为可能产生的住房需求准备了十分充足的贷款资金。
我们这一轮降息是从2021年12月20日将1年期的贷款市场报价利率LPR从3.85下调为3.8%、5年期以上LPR为4.65%保持不变开始的，到现在，我们已经累计降息4次，1年期LPR降低到3.65%，5年期的LPR降低到4.3%，分别降低了20和35个基点。
具体到房贷利率，30年期的首套房贷利率已经从2021年的5.88%下调到目前的4.1-4.3%，房贷利息成本降低了28.6%。应该说，这个力度还是比较大的。
但由于居民收入债务率已经非常之高，加上对收入增长预期的失望，贷款成本大幅降低并未刺激到居民的购房需求。根据人民银行公布的金融数据，2023年1-2月住户部门新增贷款12988亿元，同比增长了159%，但其中主要用于购房的中长期贷款仅新增6131亿元，同比下降11.6%。