21世纪经济报道记者? 陈植? 上海报道
屋漏偏逢连夜雨。
继旗舰房地产投资信托基金BREIT连续多月遭遇巨额赎回后，资产管理规模逾9000亿美元的黑石集团突然陷入商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约风波。
3月2日晚，贷款服务机构Mount Street判定黑石集团对旗下某款北欧商业地产按揭贷款支持证券（CMBS ）构成违约，这笔价值5.62亿美元的资产证券化票据已到期却尚未偿还。
知情人士透露，此前黑石集团曾打算通过产品展期，以便自己拥有更多时间处置资产并兑付上述票据本息，但遭到投资者的拒绝。
资料显示，黑石集团此次违约的 CMBS票据底层资产，是芬兰企业Sponda Oy持有的一系列写字楼与商店，这些资产在2018年被黑石集团以约18亿欧元收购。
由于去年俄乌冲突爆发导致欧洲地区经济波动加大与商业地产出售进程大幅放缓，加之欧美央行大幅加息令商业地产市场持续低迷（令潜在投资者缺乏投资兴趣），导致黑石集团未能及时出售资产回笼资金，引发上述CMBS产品兑付违约。
去年底，评级机构惠誉曾下调对黑石上述资产证券化票据的评级，理由是疲弱的宏观经济前景，以及资本市场对次级质量非流动性资产的投资兴趣缺失，将给这个项目再融资带来重大挑战。
一位熟悉欧美商业地产投资的对冲基金另类投资部门主管表示，此次黑石遭遇CMBS产品违约，或将引发旗下旗舰房地产投资信托基金BREIT更大的赎回压力。
受欧美商业地产市场持续低迷与投资者获利离场情绪高涨等因素影响，黑石BREIT已连续4个月触发资金赎回规模上限。目前市场普遍认为，随着CMBS产品违约持续发酵，3月黑石BREIT 或将继续触发资金赎回上限。
截至今年1月底，黑石BREIT净资产为710亿美元，且产品规定单月客户提款金额上限是净资产的2%，单季赎回上限不得超过净资产的5%。
“可以预见的是，若黑石集团想尽早平息CMBS产品违约风波，或将不得不以更大折扣出售优质商业地产项目。但目前市场买家相对稀少且银行不愿提供项目再贷款，导致黑石不得不做出更大牺牲，才能妥善处理这场产品违约风波。”上述对冲基金另类投资部门主管认为。
黑石CMBS产品违约探因
在多位业内人士看来，黑石这款CMBS产品陷入违约风波，一个关键因素是当前CMBS交易市场面临“冻结”，导致黑石无法发行新的CMBS产品借新还旧。
数据显示，截至2月中旬，今年以来美国金融市场CMBS债券的发行规模仅有42.7亿美元，较去年同期的293.8亿美元大降逾85%。这背后，一是去年美联储大幅加息导致CMBS新产品发行成本骤增，众多金融机构宁愿选择不发行产品也不愿承担过高的融资成本；二是美国商业地产市场持续低迷，导致CMBS市场投资者投资兴趣大降，很多产品发行也少人认购。