中国房贷利率降了又降,为什么还是高

文?|?陈汐?刘建中

房子是大部分中国人一生中最大的一笔支出。

因为款项巨大,购房者往往需要贷款。贷款利率的高低会显著影响购房支出。以贷款100万元,30年期,等额本息还款为例,利率5%与利率4%相比,购房者累计多支付约21.4万元。

也就是说,利率差了一个百分点,就要多还本金的21.4%。

因为贷款利率直接地并且显著地影响购房支出,所以调整房贷利率可以调节购房需求。2021年以来,中国房地产市场持续低迷,需求大幅萎缩。为刺激购房需求,从2021年11月开始,伴随着数以百计的房地产宽松政策,中国内地房贷利率也持续走低。

如图1所示,中国全国首套房贷平均利率从5.57%降为目前4.17%,全国二套房贷平均利率从5.85%降为4.95%。

图1:?全国首套和二套房贷平均利率

中国人民银行货币政策司司长邹澜曾公开表示,2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%,较上年同比下降1.37个百分点,是2008年有统计以来的历史最低水平。

那么在降了又降之后,中国目前的房贷利率还高不高?

我们把中国内地的房贷利率和美国、新加坡、中国香港这些发达国家或地区的情况,做一个简单比较。结论如下。

中国房贷利率的绝对数值不高

2019年央行颁布新的住房利率政策后,国内房贷利率大多以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准,然后加上一定的基点形成。一个基点为0.01%,即万分之一。

比如2021年8月,5年期以上LPR为4.65%,假设加成120个基点,则房贷利率为5.85%。加点在整个还款周期中会一直不变。如果5年期以上LPR降至4%,那么贷款利率为5.2%。

LPR由18家银行报价而来。这就像18位评委,每人打一个分数,去掉最高分和最低分,然后计算出最终得分。LPR分为1年期和5年期以上两个类别。贷款5年以下,以1年期LPR作为基准。但是大部分国人贷款时长会超过5年,这时贷款利率会以5年期以上的LPR作为基准。

因为LPR是浮动的,所以中国房贷利率是一种浮动利率。

最新的LPR较之前有所下降,目前数值为:1年期3.65%,5年期以上4.3%。银行加点也下调了很多,甚至可以为负。

(责任编辑:AK007)