图源：视觉中国
记者 | 刘子象
全球商业地产价格首次出现季度下跌，结束了13年的涨势周期。
周四，摩根士丹利资本国际（MSCI Real Assets）发布报告称，2022年第四季度，北美、亚洲、澳大利亚和欧洲18个城市的办公、工业和零售物业的指数比前三个月下降了0.5%，结束了13年的连续上涨。上一次出现季度负增长是在2009年底，即全球金融危机即将结束时。
报告称，去年全年，商业地产价格跌幅最大的城市是美国的圣何塞（-7.5%）和曼哈顿（-7.2%）。圣何塞是硅谷巨头的基地，苹果公司、谷歌母公司Alphabet均在此地。
另据Kastle Systems的数据，圣何塞的办公室利用率是新冠大流行以来最低的地区之一。在纽约中心城区曼哈顿，写字楼空置率也在攀升。
原因是多方面的。美联储连续加息带来的借贷成本上涨是因素之一。买家由于借贷成本提高，对房产出价较低，卖家不愿意降价，买卖价差过大，两者陷入对峙。另外，新冠大流行在一定程度上改变了人们的工作和生活方式，在家办公和混合办公越来越多，对于传统办公室的需求降低。
“尽管已经有所下跌，但美国商业地产价值仍然被适度高估”，独立机构Green Street美国房地产投资信托研究主管诺特 (Michael Knott) 预计，今年美国商业地产还有5%-10%的下跌空间。
不过从全球来看，美国的表现仍然比较亮眼。彭博社稍早前的一篇文章 写道，与已经基本触底且韧性十足的住宅市场相比，美国的商业地产确实是更值得关注的问题，特别是考虑到赎回和流动性问题，以及办公室低占用率看不到尽头的事实。但是，至少在短期内，这些对美国来说都不像是系统性问题，不太可能成为黑天鹅事件。而瑞典、加拿大和澳大利亚等国更加危险。
“瑞典、澳大利亚和加拿大等国的债务和房价都达到了令人瞠目结舌的水平。与美国30年的抵押贷款期相比，这些国家的抵押贷款的固定利率期限较短，这意味着随着这些利率的重设，债务压力会增加，”文章写道。
摩根士丹利的最新报告也显示，商业地产下跌已经是全球性问题。报告称，去年全球的房地产投资总额下降了22%，其中美国波士顿市中心下降高达62%。
而房地产交易和开发的下降将不可避免地影响实体经济，继而对就业和增长构成风险，特别是考虑到全球房地产行业规模庞大的潜在债务风险。
彭博社汇编的数据 显示，在全球不良债券和贷款的数量上，房地产行业以1750亿美元的规模排名第一，是排名第二的软件和服务行业的四倍，后者正在不断裁员。