证监会、国家发改委日前发布通知，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，并将在未来进一步完善相关业务规则。
市场人士认为，这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。此外，分类调整收益率和规模要求，加快项目审核流程，将有效盘活存量资产，为投资者提供资产配置的新选择，有助于支持扩大内需，服务稳增长。
推出消费基础设施REITs
“推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改善运营水平，通过‘便民’和‘提质’促进消费。”北京大学光华管理学院副院长张峥认为，将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步。
中信资本董事长张懿宸认为，阶段性推出具有中国特色的公募REITs工具，对于解决民生期盼、助力防范和化解金融风险、改善消费预期等具有积极意义。
通知强调，项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。
“这说明通知坚决落实‘房住不炒’要求，构建了有效隔离机制。”上交所副总经理刘逖说，这些制度安排很有必要，能够确保消费基础设施REITs行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开发领域。
分类调整收益率和规模要求
通知还分类调整了项目收益率和资产规模要求。
在项目收益率方面，通知提出，以“申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”，取代了此前对各类项目统一适用“未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”的要求。
此举有助于进一步优化价格发现功能，提高发起人的参与意愿，增加合格资产规模，同时平衡好投融资两端利益、兼顾市场各方需求。兴业研究分析师唐诗称，采用不同的收益率指标要求更为合理，5%的IRR要求在一定程度上反映了特许经营权类项目的风险收益特性。
在项目规模方面，其他基础设施项目仍沿用“当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元”的要求，而对于保障性租赁住房项目，通知调整了相关规模要求，“首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍”。