划重点：
- 1从新房成交区域看，新房成交主力区域以近郊区为主，其中大兴区常年占据成交TOP3区域，城六区中朝阳、丰台成交占比相对较高。
- 2从新房成交面积看，115平米以下仍然是成交主力，但115平米及以上中大面积住宅网签占比从35.3%增至43.5%。
- 3从二手房成交单价看，5-8万/平方米二手房成交占比最高，近两年10-15万/平方米、15万/平方米以上二手住宅成交占比呈上升趋势。
课题发起单位：泽平宏观 麦田房产
课题发起人：经济学家 任泽平
新经纪系列课题发起人 孙庆磊
研究员：赵红娟? 姚雪? 王可威
导读
2023年初北京楼市小阳春，改善型住房率先回暖，为什么？北京哪里的房子值得买？
近年，尽管北京常住人口见顶回落、生育率下降，但得益于人口红利转向人才红利、人口老龄化加剧带来的居家养老需求增长、存量房房龄偏老及高品质住房稀缺等因素，北京改善性住房需求高速增长。
2022年，北京单价10万以上住宅成交量创历史新高。调研显示，北京改善性需求占比54.0%，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。
分析北京成交数据，我们发现，改善性住宅成交增加是长期趋势。比如，从新房市场看，2014-2022年三居室成交占比从35.9%增至39.1%，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。
改善性群体相对刚需群体有什么特征？需要什么样的住宅？通过调研，我们发现：1）北京改善性群体98.2%为30岁以上，超8成为本科及以上学历，超7成改善性消费者通过卖掉原有住房获得改善资金。2）北京改善性群体在购房改善时首要考虑的因素是位置，朝阳区/海淀区/西城区是其最喜欢的区域。3）改善性群体住宅需求从房屋本身向社区配套设施、服务等方向延伸，注重生活便利设施、物业管理服务。
改善性住房购房流程繁琐，改善性群体对经纪服务依赖程度高。但当前房产经纪服务存在交易前需求服务错配、交易中房源筛选与营销不到位、签约中买卖双方分歧难协调、签约后缺乏交付推进团队等痛点